LOCAZIONE BREVE – QUESITO

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Parere:
Locazione Breve vs. Attività Alberghiera: Una Distinzione Delicata
La distinzione tra locazione breve e attività alberghiera è fondamentale per determinare la corretta applicazione delle normative e degli adempimenti amministrativi.

• Locazione breve: Generalmente si riferisce all’affitto di un immobile per periodi inferiori a un determinato numero di giorni (che può variare a seconda delle normative locali), con una finalità prevalentemente turistica.
• Attività alberghiera: Si riferisce all’esercizio di un’attività ricettiva professionale, caratterizzata dalla presenza di servizi comuni, dalla continuità dell’offerta e da un’organizzazione più strutturata rispetto alla locazione breve.

Fattori determinanti per la qualificazione:

• Presenza di servizi comuni: La presenza di servizi come reception, sala colazione, lavanderia, ecc. è un elemento distintivo dell’attività alberghiera.
• Continuità dell’offerta: L’offerta di alloggio deve essere continuativa nel tempo, non limitata a periodi occasionali.
• Organizzazione: La presenza di personale dedicato alla gestione della struttura e alla fornitura di servizi è un altro elemento caratterizzante.
• Frequenza dei cambi ospiti: Un elevato turnover degli ospiti può far pensare a un’attività di tipo alberghiero.

Il caso specifico:
Nel tuo caso, la presenza di 20 posti letto e 11 camere, ciascuna con bagno privato, potrebbe far pensare a una struttura ricettiva di dimensioni considerevoli. Tuttavia, la sola presenza di questi elementi non è sufficiente per qualificare l’attività come alberghiera. È necessario valutare anche gli altri fattori sopra elencati.

Giurisprudenza:
La giurisprudenza in materia è in continua evoluzione, ma alcuni principi fondamentali sono ormai consolidati:

• Valutazione caso per caso: La qualificazione dell’attività deve essere effettuata caso per caso, tenendo conto di tutte le circostanze concrete.
• Rilevanza dell’organizzazione: L’organizzazione dell’attività è un elemento fondamentale per distinguerla dalla semplice locazione breve.
• Continuità dell’offerta: La continuità nell’offerta di servizi ricettivi è un elemento distintivo dell’attività alberghiera.

Riferimenti giurisprudenziali (esempi):

• Sentenze del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha ribadito che la distinzione tra attività alberghiera e locazione breve si basa sulla natura dei servizi offerti e sull’organizzazione. Un’attività può essere considerata alberghiera se, oltre alla semplice messa a disposizione delle stanze, vengono forniti servizi come la reception, la pulizia giornaliera, la somministrazione di cibi e bevande, e altri servizi simili che caratterizzano un’offerta ricettiva professionale.
Ad esempio, il Consiglio di Stato ha sottolineato che, anche in presenza di un contratto di locazione breve, se l’organizzazione dell’immobile e i servizi offerti sono quelli tipici di un albergo, l’attività deve essere qualificata come alberghiera. In particolare, si guarda alla struttura organizzativa che presuppone la gestione di servizi e spazi comuni, oltre alla sola locazione delle camere.

• Sentenze dei TAR

I Tribunali Amministrativi Regionali (TAR) hanno spesso richiamato questa distinzione, sottolineando l’importanza di verificare se l’attività svolta superi la semplice locazione e assuma le caratteristiche tipiche di una struttura ricettiva alberghiera.
Ad esempio:

• TAR Lazio,ha affermato che la semplice messa a disposizione di appartamenti per periodi brevi, senza l’offerta di servizi tipici di un albergo (pulizia giornaliera, reception, colazione), non può essere qualificata come attività alberghiera, ma rientra nell’ambito della locazione breve.
• TAR Lombardia, ha ribadito che la somministrazione di servizi e la presenza di un’organizzazione comune (come reception o pulizie) sono elementi chiave per qualificare l’attività come alberghiera, a prescindere dalla durata del soggiorno.

Conclusione

In sintesi, la giurisprudenza del Consiglio di Stato e dei TAR distingue chiaramente tra locazione breve e attività alberghiera in base all’organizzazione e ai servizi offerti. Se l’immobile descritto (20 posti letto, 11 camere, bagni privati) è gestito come una struttura organizzata, con servizi comuni come reception o pulizia giornaliera, potrebbe configurarsi come attività alberghiera. Tuttavia, se si tratta solo di locazione di spazi abitativi senza tali servizi aggiuntivi, potrebbe rientrare nella locazione breve.La differenza tra le due tipologie di attività dipende, quindi, dalla qualità e quantità di servizi offerti, non solo dalla struttura fisica dell’immobile o dal numero di camere.

Un caro saluto

Responsabile Esecutivo
Claudio Valeri