subentro locazione breve

Gentile Rossanna,
In breve: no, non si può fare un semplice subentro senza nuova SCIA quando si passa da locazione breve non imprenditoriale a gestione imprenditoriale.

Perché

• Il subingresso presuppone il trasferimento della medesima attività d’impresa (c’è un’azienda/attività già esistente che cambia titolare) senza mutarne la natura; è l’istituto con cui si comunica il passaggio di gestione o titolarità della stessa attività (definizione SUAP/Regione Campania). Se cambia la qualificazione dell’attività (da non imprenditoriale a imprenditoriale), non è più un subentro ma un avvio di attività soggetta a titolo abilitativo. (SURAP Regione Campania)
• La locazione breve non imprenditoriale (art. 4, D.L. 50/2017) è un contratto civile stipulato da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa; di regola non richiede SCIA di avvio ricettivo (restano gli altri adempimenti comunali/questura/tassa di soggiorno secondo regolamenti locali). (Confedilizia)
• La gestione imprenditoriale (es. CAV imprenditoriale/affittacamere o locazione turistica in forma d’impresa) è attività ricettiva/di servizi e richiede SCIA allo SUAP ai sensi dell’art. 19 L. 241/1990 e del DPR 160/2010; inoltre, dal D.L. 145/2023, art. 13-ter, comma 8 è esplicitato l’obbligo di SCIA per chi esercita in forma imprenditoriale locazioni per finalità turistiche/locazioni brevi. Quindi il passaggio di regime comporta nuova SCIA di inizio attività, non un subentro. (Gazzetta Ufficiale)

Riferimenti utili

• Art. 4 D.L. 50/2017 (locazioni brevi non imprenditoriali): definisce le locazioni brevi come contratti sotto 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’impresa. (Confedilizia)
• Art. 19 L. 241/1990 (SCIA): disciplina generale della Segnalazione Certificata di Inizio Attività. (Brocardi)
• DPR 160/2010 (SUAP): lo sportello unico gestisce tutte le vicende amministrative dell’attività d’impresa (avvio/trasformazione/trasferimento). (Ministero dell’Istruzione e del Merito)
• D.L. 145/2023, art. 13-ter: obbligo di SCIA allo SUAP per chi esercita in forma imprenditoriale locazioni turistiche/brevi; introduce anche il CIN (codice identificativo nazionale). (Gazzetta Ufficiale)
• Codice del turismo, D.Lgs. 79/2011: quadro statale sulle strutture ricettive, demandando poi i dettagli alle leggi regionali. (–)

In pratica, cosa fare per il passaggio a forma imprenditoriale

1. Presentare SCIA di inizio attività (non subentro) allo SUAP del Comune per la tipologia ricettiva corretta (CAV imprenditoriale/affittacamere, ecc.). Alcuni modelli/tabelle ministeriali e comunali lo confermano. (Ministro per la Pubblica Amministrazione)
2. Aprire P.IVA e iscriversi al Registro Imprese (regime fiscale da valutare col consulente). Base normativa SUAP/impresa. (Ministero dell’Istruzione e del Merito)
3. Adeguarsi agli obblighi specifici (es. CIN, eventuali requisiti/sicurezza impianti, comunicazioni alla questura, imposta di soggiorno), che restano anche per i non imprenditoriali dove previsti dai regolamenti locali. (Gazzetta Ufficiale)

Conclusione

Il semplice subentro senza nuova SCIA non è percorribile perché si cambia la natura giuridica dell’attività: da contratto civile non imprenditoriale a attività d’impresa soggetta a SCIA. La base giuridica sta nell’art. 19 L. 241/1990, nel DPR 160/2010 (SUAP) e nell’art. 13-ter D.L. 145/2023 che impone la SCIA per la gestione imprenditoriale delle locazioni turistiche/brevi. (Brocardi)

Normativa / regolamenti regionali rilevanti in Campania

1. Legge Regionale 7 agosto 2019, n. 16 (e modifiche)
2. Tra l’altro detta disciplina per il Codice Unico Strutture Ricettive (CUSR) e per le attività di locazione breve / turistica. Regione Campania+2Regione Campania+2
3. In particolare, il comma 3 dell’art. 13 della LR 16/2019 stabilisce le modalità per la generazione, assegnazione, rilascio del CUSR per le attività di locazione breve. Regione Campania+2Regione Campania+2
4. Deliberazione della Giunta Regionale n. 552 del 28 settembre 2023
5. Aggiorna e stabilisce la modulistica regionale per SCIA / comunicazioni per locazioni brevi / turistiche. Regione Campania+3Regione Campania+3SURAP Regione Campania+3
6. Decreto Dirigenziale n. 5 del 25 marzo 2025 (BURC n. 18 del 31/03/2025)
7. Ha approvato moduli standardizzati per:

• SCIA per avvio di attività di locazione breve/turistica in forma imprenditoriale
• Comunicazione di avvio nelle forme non imprenditoriali
• Comunicazione di variazione per strutture ricettive / locazioni brevi SURAP Regione Campania+2SURAP Regione Campania+2

1. Quindi è legge regionale che, anche in Campania, occorra usare moduli specifici a seconda della forma (imprenditoriale vs non imprenditoriale). SURAP Regione Campania+2Regione Campania+2
2. “Guida – Strutture ricettive e locazioni brevi / Come orientarsi” della Regione Campania
3. Il documento guida indica che per aperture, modifiche, variazioni, titolarità di strutture e locazioni brevi occorre presentare SCIA allo SUAP comunale. Regione Campania+1
4. In particolare, si legge:

«Per poter aprire o apportare modifiche (ad es. alla titolarità della gestione, alla capacità ricettiva, alla classificazione etc) oppure per comunicare la cessazione di una struttura ricettiva, bisogna inviare una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allo sportello unico attività produttive (SUAP) del Comune …» Regione Campania

1. Modulistica regionale e comunale differenziata
2. Sui portali regionali (SURAP / Regione Campania) sono già disponibili:

• Il modulo di SCIA per attività in forma imprenditoriale per locazioni brevi / turistiche SURAP Regione Campania+2Regione Campania+2
• La comunicazione di avvio per l’attività in forma non imprenditoriale SURAP Regione Campania+2Regione Campania+2
• Moduli per le variazioni anche nelle attività non imprenditoriali SURAP Regione Campania+2SURAP Regione Campania+2
• Modulistica uniforme per tutti i Comuni partecipanti tramite il sistema SURAP regionale SURAP Regione Campania+2SURAP Regione Campania+2

1. Questo evidenzia che la normativa regionale già presuppone che un’attività “in forma imprenditoriale” abbia un modulo SCIA distinto — non è semplicemente una variazione interna.
2. Adempimenti e sanzioni

• Se l’attività di locazione breve viene esercitata con più di quattro unità immobiliari, la normativa regionale la considera imprenditoriale. Regione Campania+2Regione Campania+2
• La mancata comunicazione al Comune (SUAP) dell’avvio attività può comportare sanzioni pecuniarie tra € 500 e € 2.000. Regione Campania+2Regione Campania+2
• Il CUSR deve essere generato tramite i Comuni una volta effettuata la SCIA / comunicazione; chi non rispetta l’obbligo di utilizzo o lo riporta in modo ingannevole è soggetto a sanzioni pecuniarie (da € 500 a € 1.000) per ciascuna attività promossa, commercializzata o comunicata. Regione Campania+3Regione Campania+3Regione Campania+3

Interpretazione applicata a “subentro in Campania”

Alla luce di queste disposizioni regionali, nella Campania:

• Anche a livello regionale si distingue chiaramente tra attività non imprenditoriale (per cui si prevede una semplice comunicazione / modulo non imprenditoriale) e attività imprenditoriale, per cui è richiesto un modulo SCIA imprenditoriale. Regione Campania+4SURAP Regione Campania+4Regione Campania+4
• Il concetto di “variazione” negli atti regionali è previsto per modifiche all’attività già in essere (es. cambio classificazione, ampliamento, numero unità, ecc.), ma non per trasformare radicalmente la natura giuridica dell’attività da non imprenditoriale a imprenditoriale senza nuova SCIA. Regione Campania+3SURAP Regione Campania+3SURAP Regione Campania+3
• La modulistica regionale è predisposta in modo tale che uno che vuole esercitare l’attività in forma imprenditoriale debba compilare il modulo SCIA imprenditoriale, non semplicemente un modulo di “variazione di subentro”. Regione Campania+3SURAP Regione Campania+3SURAP Regione Campania+3
• Le linee guida regionali impongono che cambio della titolarità / gestione (che è ciò che si intende col subentro) sia considerato una modifica e necessiti l’invio di SCIA secondo gli schemi comunali/regionali. Regione Campania+2Regione Campania+2

Quindi, nella pratica regionale della Campania, non appare che sia ammesso aggirare la SCIA con un semplice subentro per passare da non imprenditoriale a imprenditoriale.

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